22.07.2009. Y si no puedo pagar la hipoteca,¿que puedo hacer?

Delicada pregunta la que nos plantean los colectivos organizadores de estas jornadas de verano; delicada cuestión a la que César, hombre bregado en relaciones banco-cliente, tratará de dar respuesta.
Comienza César haciendo una llamada al sentido común."El primer problema de mucha gente es que desconoce lo que ha firmado; nos limitamos a pagar un dinero que no controlamos y lo damos por perdido de antemano. Una de las iniciales acciones con un consumidor de productos bancarios es solicitarle que señale en el documento firmado, en rojo, todo aquello que no entiende. Una vez identificada la situación financiera real del usuario, es cuando se puede actúar sobre el problema, sentando unas bases pedagógicas claras que acaben por desmontar esa creencia absurda de que hay varitas mágicas que pueden salvarnos de los líos en los que, por desconocimiento o indolencia, nos metemos. Y, a partir de ahí, le planteamos las vías posibles de solución y le acompañamos al banco."
Emplea César en su exposición un tono monocorde, que no monótono, salpicado en ocasiones con comentarios de humor ácido que, imagino, provienen del conocimiento exacto de decenas de situaciones angustiosas a las que ha tenido que hacer frente en su faceta profesional. Su intervención es seguida con un silencioso interés por los congregados, roto en ocasiones por intervenciones y preguntas que el ponente contesta con quirúrgica eficacia.

"Y es que hay que olvidarse, continúa César, de pudores y olvidar el miedo a preguntar y solicitar al banco cuantas explicaciones precisemos; y no sólo al banco, que al fín y al cabo nuestro interlocutor es un comercial al que perderemos de vista en cuanto medre, sino a los profesionales del derecho o a las organizaciones de consumidores que están ahí para atendernos. Y aprender a negociar, aprender a buscar información y contrastarla, aprender a tomar decisiones y a sentarse a hacer números... Aprender, en suma, a decir NO al banco y entender, a nuestra vez, que cuando un banco dice NO es cuando comienza la negociación. En una palabra, es hora ya de dejar de comportanos como adolescentes despreocupados y tomar las riendas de nuestra vida y de nuestra situación financiera y no delegar ni en mamá Banca ni en papá Estado."
Tras ello, definirá la hipoteca como la inversión más importante y delicada de la vida de una persona o grupo familiar; denuncia la alegría con la que se realizan, la ignorancia a la hora de comparar y contrastar ofertas , a exigir el folleto informativo que nos debe suministrar el banco con datos referidos al monto total, número de cuotas, índice de referencia... Y a estudiar con calma (hay diez días para ello) y asesoramiento adecuado cualquier oferta vinculante que se nos haga.
También mencionará que, si queremos menos del 80% del valor de una casa, la entidad no debe pedir avalistas; si lo hace, es que el banco nos dice que no tenemos solvencia suficiente para ello y busca quien cargue con el mochuelo de una anunciada morosidad futura. De ¡gual modo, expondrá que las empresas tasadoras podemos elegirlas los futuros hipotecados, pero que el banco nos impone, por la vía de la no información completa, su propia empresa tasadora. Mencionará el euríbor y la manera de conformarlo como la media aritmética del interés interbancario tomado de dos bancos por cada estado europeo y el concepto de diferencial (beneficio referenciado al índice pactado).

"Una de las prácticas habituales de las entidades bancarias es pretender, al hilo de la hipoteca, venderte más cosas. Es lo que se conoce como hipoteca vinculada; es ilegal, pero conviene sentarse a hacer números: si por adquirir un seguro multiriesgo, p.e., me rebajan el diferencial una décima es cuestión de echar mano a la calculadora y ver si nos beneficia. Lo que debemos tener claro es que tan sólo es obligatoria una póliza que cubra el riesgo de incendio; el resto, es cosa nuestra", informa César.

"Para la banca, podemos ser los buenos o los malos; los primeros son los que están al corriente en sus pagos y, es curioso, es ese caso toda la legislación ayuda a la hora de negociar con una entidad; en el otro caso, la legislación se angosta enormemente. Si estamos al día podemos optar por:
1.- NOVACIÓN (mejora simple de condiciones).Su principal ventaja es la no intermediación notarial.
2.- SUBROGACIÓN (irse a otro banco).Este banco informa al inicial de nuestra intención de irnos y puede ser interesante.Implica costes notariales y registrales.

Si hemos dejado de pagar, cambia todo. Un mes de demora se soluciona con una penalización alta (cerca del 29%) y el pago; a los dos meses, el banco llama para interesarse acerca del motivo. A los tres meses es cuando empieza lo duro; entramos en el registro de morosos y eso complica enormemente la posición negociadora del usuario y la capacidad de maniobra del jefe de oficina ante sus superiores. A los cuatro meses es cuando el banco se piensa que hacer con nosotros; puede, dependiendo del jefe de oficina, parar hasta 24 meses la ejecución hipotecaria. El banco comienza a tener que hacer una provisión de fondos por morosidad que afecta a su cuenta de resultados; pero ¡ojo! que a partir de ahora los bancos pueden lanzarse a una carrera de ejecuciones hipotecarias porque por ley basta con que aprovisionen tan sólo el 50%."